СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

 

В настоящее время земля в РФ стала объектом гражданского оборота. В общей массе сделок с недвижимым имуществом именно сделки с земельными участками получают  все большую значимость.

Земля как предмет рыночных отношений имеет многофункциональное предназначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируются конституционными нормами и земельным правом, а ещё гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и другого особого законодательства. Можно также сказать, что  земля как неповторимый естественный ресурс имеет особенный юридический статус.

В связи с этим в рамках гражданско-правовых сделок есть постоянные а так же  временные ограничения прав принадлежности на землю.

Постоянные ограничения права принадлежности на землю, обусловленные ограниченностью её в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

-        систему зонирования;

-        рациональное использование и охрану земель;

-        контроль находящейся вокруг земли;

-        защиту законных прав и интересов остальных собственников, арендаторов и пользователей земли;

-        соблюдение условий применения особо охраняемых территорий и учет строй. норм и правил, проектов планировки и застройки охранных зон;

-        населенных пунктов;

-        принудительный выкуп земель у владельца для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и кратковременные ограничения правомочий 

владельца земли:

-        строго целевое использование земельного участка;

-        возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии если сохраняется их целевое назначение;

-        изъятие земельных участков если они не используются;

-        установление предельного минимального размера земельного участка при его разделе;

-        запрещение раздела земельного участка в натуре (например для крестьянского или фермерского хозяйства);

-         ограниченная  оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды и др. 

Право собственности на землю — это вещное право, в соответствии с которым собственник земли владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему земельным участком по собственному усмотрению в соответствии с действующими законами (не нарушая целевое использование, экологию, а так же интересы остальных лиц и пр.).

За довольно небольшой участок времени в России произошли оченьбольшие перемены в отношении прав собственности. Неизмеримо выросла роль частной собственности, в том числе и на землю.

Право собственности людей и юридических лиц на землю закреплено Конституцией РФ, однако в силу многолетнего неуважения к праву со стороны государства у всего населения России сформировался определённый устойчивый правовой нигилизм. Цель данной статьи - помочь собственнику земли правильно и рационально распорядиться своей собственностью при совершении более распространенных видов сделок с земельными участками: купле, продаже, аренде, дарении, ренте, наследовании, размене, ипотеке (залоге).

Земельные участки и все, что крепко связано с землей, относятся к объектам недвижимости. При совершении сделок с земельными участками следует иметь в виду, что нормы части 2-ой ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в такой мере, в какой оборот земельных участков разрешается земельным законодательством (ст. 13 ФЗ от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ").

При совершении сделок с земельными участками нужно учесть, что есть деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается совсем. А что касается земель, ограниченных в обороте, то только отдельные участки имеют все шансы стать объектами гражданских и земельных правоотношений в соответствии со своим целевым назначением. К примеру, предметом сделок не могут являться земли:

-        историко-культурного наследия;

-        государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

-        предоставленные для нужд обороны;

-        общего пользования в населенных пунктах;

-        заповедников;

-      оздоровительного назначения;

-        залегания природных ископаемых;

-        подвергшиеся радиоактивному или химическому загрязнению, биогенному заражению;

-        государственных научно-исследовательских учреждений, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств;

-        закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений.

Земельный участок не может быть предметом сделки ещё в ряде случаев: если есть спор о принадлежности этого участка тому или иному гражданину; если в Единый

государственный реестр прав занесена запись о запрещении; участок ну и конечно если участок земли находится под арестом.

Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

С 25 апреля 1991 г. по 24 декабря 1993 г. действовала ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, которая устанавливала ограничения на приобретение в личную собственность земельных участков иностранцами. В соответствии с Конституцией РФ после 12 декабря 1993 г. иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ всеми правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, которые установлены ФЗ а так же международным договором. В российском законе существуют следующие прямые ограничения прав иностранных граждан в отношении земельных участков:

-        невозможность создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянского фермерского хозяйства земельный участок в собственность (ст. 4 закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287) определяет, что право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку);

-        невозможность иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ (ст. 18 ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" устанавливает, что членами товариществ могут быть граждане России, достигшие 18 лет и имеющие в собственности земельные участки в границах товарищества. Иностранцы могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в аренду или срочное пользование);

-        невозможность иметь землю в собственности для занятия  племенным животноводством  в случае, если соответствующий режим собственности не предоставлен российским гражданам соответствующим иностранным государством (ФЗ от 3 августа 1995 г. № 123-Ф3 "О племенном животноводстве").

Сделки с землёю могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законом все сделки с земельными участками заключаются только в письменной форме .Для этого составляется документ, выражающий содержание сделки и подписанный непосредственно лицом, от имени которого заключена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, имеется ввиду на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Заключенный договор,  предметом которого является земельный участок, как правило, должен содержат:

-        указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

-        наименование сторон (Ф.И.О., паспортные данные или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

-        описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, в том числе сервитуты, местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

-        указание на отсутствие запрета на совершение сделок по отношению к данному земельному участку;

-        порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

-        цену сделки (при возмездном договоре);

-        срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком совершаются в обычной письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения. Но по взаимному согласию можно  удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента гос. регистрации в учреждении юстиции по гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими а так же юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на земельный участок.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и, поэтому, имеющей юридическую силу с момента занесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действия по регистрации сделки с земельным участком начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Для заключения сделок с земельным участком нужно подать следующие документы:

-        заявление сторон договора (или уполномоченного сторонами лица при наличии у него доверенности);

-        договор в обычной письменной форме или нотариально удостоверенный и его копия (договор купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, выкупа приватизированного земельного участка);

-        документ об оплате за государственную регистрацию (квитанция, платежное поручение и т.д.);

-        план земельного участка, удостоверенный органом кадастровых работ;

-        акт о нормативной цене земли;

-        документы, удостоверяющие личность гражданина, заявляющего о регистрации прав;

-        доверенность лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при регистрации договоров (прилагается в случае подписания договоров представителями сторон).

В зависимости от вида договора законом могут устанавливаться и другие документы, которые нужно предъявить  на государственную регистрацию.

Гражданин либо любой другой субъект сделки могут регистрировать сделку с землёю только в том случае, если их право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст. 6 ФЗ о государственной регистрации прав).