Требования к договору купли - продажи недвижимости

 

1  Форма договора

 С введением 31 января 1998 г. в действие Закона о гос. регистрации прав сделки по договору купли-продажи недвижимости и мены гражданами жилых помещений, для которых раньше требовалось непременное нотариальное удостоверение, имеют все шансы быть заключены в обычной письменной форме (в виде одного документа, подписанного обоими сторонами). Передаточный акт не является обязательным приложением к соглашению о купли-продажи. Это независимый документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, его представление для регистрации договора не обязательно. Кроме этого, стороны могут записать в сам договор купли-продажи положение о передаче недвижимости, и тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной покупателю, и отдельного акта для передачи не потребуется.

Договоры купли-продажи недвижимости, составленные в обычной письменной форме и содержащие больше одного листа, должны быть подшиты. Обычно договор готовится в 3х экземплярах (по одному для сторон и один — для хранения в учреждении юстиции). Для учреждения юстиции может быть предоставлена копии договора меж юридическими лицами. Такая копия должна обладать оттисками печатей обоих сторон — юридических лиц или быть нотариально заверенной. Все следующие дополнения и изменения зарегистрированного договора обязательно подлежат государственной регистрации. Покупателям, приобретающим недвижимость по сделкам, заключенным в обычной письменной форме, следует заблаговременно побеспокоится о льготе по подоходному налогу и заполучить в регистрирующем органе копию договора купли-продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции.

 

2  Содержание договора

 

В договоре купли-продажи должны быть четко прописаны стороны сделки и существенные условия, установленные законодательством для купли-продажи недвижимости.

 

1)         Наименование сторон договора указывается полностью: Ф.И.О., место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. В договоре рекомендуется указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его гос. регистрации (зарегистрировавший его орган, дату и номер регистрации).

Желательно также указывать дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например паспортные данные).

 

2)         Предметом договора могут быть: объект недвижимого имущества; здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, гараж, квартира, дача, или иной объект недвижимого имущества, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

 

3)         Указывается расположение объекта недвижимого имущества: адрес, положение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

 

4)         Цена договора (ст. 555 ГК РФ) указывается в рублях. Возможно указание цены на единицу площади, в этом случае  цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать стоимость договора с инвентаризационной оценкой недвижимости и нормативной оценкой земли. Инвентаризационная оценка не является значимым условием договора, она нужна для целей налогообложения, а стоимость недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как больше, так и меньше чем инвентаризационная оценка.

 

5)         В договоре купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. Хотелось бы обратить особое внимание на то, что бывают такие варианты договоров, в которых не считая списка лиц, живущих в продаваемом жилом помещении, содержится положение о том, что они обязуются все выписаться к определенному времени. Если эти лица, не являющиеся собственниками жилья, не подписывают договор купли-продажи, то и никаких обязанностей по выписке из квартиры у них не возникает, а практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке никаких обязанностей перед приобретателем жилого помещения у них не создает. Более того, п. 2 ст.292 ГК РФ говорит, что все члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют своё право пользования даже в случае перехода права на жилье совсем к другому собственнику. Если в жилом помещении кроме собственника проживают наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем  на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

 

6)         При продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше, являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.