Обман при сделках с недвижимостью

 

Купить недвижимость, продать, сдать ее в аренду очень легко.Но занимаясь этим вопросом, вы попадаете в зону повышенной опасности. О преступности на рынке жилья сказано немало. Никто не отрицает, что она существует. Каждый год происходит очень много случаев обмана при сделках с недвижимостью. Но не станем сейчас останавливаться на конкретных примерах мошенничества, а начнем с азбуки рынка жилья, с тех истин, соблюдение которых во многом поможет избежать неприятностей.

Во-первых, никогда не спешите, покупая или продавая недвижимость. В том числе и тогда, когда предлагают очень выгодную цену. Как правило, в этом случае подтверждается пословица: бесплатный сыр бывает только в мышеловке...

Очень часто обманы продавцов квартир или их посредников строятся на несовершенстве жилищного законодательства, подлоге или подмене документов, утаивании важных сведений о других лицах, имеющих право собственности, распоряжения или пользования на отчуждаемое жилье. Суды завалены исками обманутых покупателей.

Рассмотрим некоторые варианты обмана при сделках с недвижимостью. Подобные конфликты могут разворачиваться по следующим схемам:

-           квартиру продает человек, не являющийся ее собственником, подделавший паспорт и документы на квартиру;

-           квартира продается сразу нескольким покупателям с использованием нескольких поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и т. д.;

-           продается "грязная" (т. е. полученная в результате преступления) квартира;

-           продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из проданной квартиры, используя противоречия в действующем законодательстве;

-           квартира, находящаяся в долевой собственности, продается одним из собственников с целью присвоить всю сумму сделки;

-           продавец собирает с нескольких покупателей задатки (обычно их передают для уверенности в том, что сделка состоится) и скрывается;

-           вместо квартиры, которую осматривал покупатель, продается совершенно другая квартира;

-           продавец или покупатель подвергается нападению в момент передачи денег.

 

Существует ряд способов подстраховать себя в момент совершения сделки.

Во-первых, если квартира ранее продавалась, и тем более неоднократно, следует

проверить чистоту предыдущих сделок. Чем меньше раз продавалась квартира, тем ниже риск, что квартира окажется "грязной": уголовники, получающие квартиру преступным путем, как правило, стараются "пропустить" ее через многие руки, чтобы как можно дальше уйти от первоначального владельца, который к этому времени давно может быть бомжем, а то и трупов... Для этого используется цепочка "своих" людей, реально не претендующих на квартиру, а, возможно, даже знающих о том, что она "грязная". В общем, требуется проводить большую работу, посещать нотариуса, который ранее оформлял сделки. Нелишне будет узнать у участкового, в суде, у соседей, не было ли претензий третьих лиц на приобретаемую квартиру.

 

Кроме этого покупатель должен потребовать у продавца представить ряд документов:

 

1.         Свидетельство о собственности на жилье.

2.         Договор передачи жилья в собственность.

3.         Справку из ГУП «ОЦИиОН» (ф. 2а), в которой указана балансовая стоимость квартиры.

4.         Справки из ЖЭУ об отсутствии задолженности по платежам.

5.         В случае, если в продаваемой квартире прописаны дети, для нотариального оформления сделки необходимо предоставить справку из органов опеки и попечительства, подтверждающую, что их права соблюдены при продаже, а будущее место их проживания отвечает нормам.

6.         Если продавец является одиноким пенсионером, либо человеком, состоящим на учете в психоневрологическом диспансере, то обязательно потребуется согласие специальной комиссии в префектуре на совершение сделки.

7.         Если квартира получена по наследству или договору дарения, то для оформления сделки купли-продажи потребуется справка из налоговой инспекции об уплате налога, размер которого составляет 5 - 30% от оценочной стоимости (справка ГУП «ОЦИиОН», ф. 2а) квартиры.

Следует проверить документы собственников квартиры. Убедитесь, что в ней никто не прописан. Если вы покупаете квартиру с прописанными там людьми, рекомендуется оформлять договор так, чтобы определенная сумма выплачивалась после выписки всех жильцов. При этом помните, что рыночная цена такой квартиры, как правило, ниже цены "чистой" квартиры.

 

Помимо этого необходимо помнить о следующем:

-           при оформлении документов необходимо тщательно сверять ее подлинный адрес с тем, что указывается в бумагах;

если есть подозрение, что сделка проводится по фальшивым документам, можно проверить паспорт продавца в милиции на идентичность фотографий в нем и в учетной карточке;

-           при передаче задатка в обмен на него стоит взять двух свидетелей или потребовать расписку, можно - и то, и другое.

Наконец, передавать деньги лучше всего не у нотариуса, не в ДМЖ и уж тем более не на улице, а в специально оборудованном месте, страхующем как продавца, так и покупателя, - в банке, оказывающем такую услугу, или солидной риэлторской фирме. В этих случаях вам будет предоставлен сейф, деньги из которого будут выданы только при четком соблюдении всех условий сделки. Стоимость подобной услуги в банке невелика - от 25 до 100 долларов. Риэлторские фирмы берут дороже - до 500 долларов, но зато в стоимость услуги входят хлопоты с проверкой документов и т. д.

 

И последний совет: за помощью в оформлении сделки лучше обращаться не к маклерам-одиночкам, а в риэлторскую фирму, имеющую лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью.