МЕРА ОТВЕТСТВЕННОСТИ РИЭЛТОРСКОГО АГЕНТСТВА

 

На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство? Какая ответственность агенства недвижимости перед клиентом? 

К сожалению, возможности риэлтора очень сильно ограничены законодательством. Если говорить о гарантиях, то агентство может:

- присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры, и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны. К сожалению, это все равно не может обезопасить покупателя от ошибок, например, паспортной службы (нечаянных и умышленных);

-           разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон;

-           предоставить продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после ее заключения. Агентство проследит, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приемки квартиры, расписка в получении денег);

-           задерживая выплаты продавцу (обычная схема: 50% - после регистрации договора отчуждения, 40% - после выписки, 10% - после освобождения), агентство имеет рычаги влияния на продавца, тем самым обеспечивая передачу квартиры, свободной от прописки, проживания продавца, и регистрацию квартиры за новым собственником;

-           опытный агент предупредит покупателя о возможных неблагоприятных последствиях, которые могут возникнуть при покупке той или иной квартиры или позже.

Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя уверенно после завершения сделки. Но если квартира ранее продавалась, то никто не гарантирует, что у кого-нибудь из прежних собственников не может появиться желание посудиться. Если иск был подан в предыдущей сделке — к агентству претензий быть не может. По закону государственная регистрация прав на недвижимое имущество не гарантирует бесповоротного перехода прав собственности. Ни государство, ни риэлторские фирмы не обязаны ничего компенсировать пострадавшему в случае признания сделки недействительной. Это связано с тем, что, согласно действующим у нас законам, агент и агентство не могут:

-           проверить историю предыдущих продаж и гарантировать безупречность предыдущих сделок. Отсутствие ареста на квартиру не означает, что бывший владелец не может появиться спустя несколько месяцев после сделки. Агентства не имеют доступа к архивам паспортных служб, нотариусов, БТИ, картотекам психоневрологических диспансеров;

-           гарантировать, что никогда не будет попыток оспаривания права собственности на квартиру, приобретенную при участии агентства недвижимости.

Агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Оно может организовать привлечение компетентных органов власти и регулировать этот процесс удержанием штрафа с продавца. Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы с этим возникают очень редко.

Главное - не пускать процесс на самотек и постоянно подталкивать продавцов в нужном направлении.

Серьезную проверку истории квартиры может провести солидное риэлторское агентство, которое, используя свои полномочия и связи, выдаст заключение о явных нарушениях в предыдущих сделках. Например, по официальным и неофициальным каналам агентство может попросить представителей МВД сделать выписку из архива паспортного стола. На его основании можно проверить официальную справку (ф. 2), выданную паспортным столом, попытаться проанализировать, кто, куда выписывался или прописывался, сколько раз менялись хозяева, имеются ли сведения о лицах, находящихся в заключении.